广州晓雅装饰有限公司

问：现代生活中，房屋租赁行为非常普遍，因此涉及房屋租赁的合同纠纷也少不了，而其中有关房屋的装饰装修问题表现的较为突出，那么此类问题实际该如何处理呢？ 

　　答：由最高人民法院刚刚颁布实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这一问题作出了规定，确立了处理此类纠纷的规则。　                                                                                                                      如果承租人擅自对房屋进行装饰装修，则构成侵权，其应承担侵权责任；如果承租人经出租人同意装饰装修，则须区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，又如何补偿，要区分不同情况。租赁合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；出租人不同意利用的，装饰装修的现值损失（现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值）作为无效合同的损失，由双方按照过错承担。租赁合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失（残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用）。若合同解除双方均无过错，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。            在此，需要提请注意的是：合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍然需要基于不当得利对承租人予以补偿；若合同履行期间届满，则出租人取得附合装饰装修物且无需补偿。